“부동산 문제가 이렇게 큰 환경에서 부동산 매매와 부동산 관리를 주로 하는 회사에 자금을 지원하는 것은 말이 안 됩니다.” 후배가 화난 전화를 해서 내 영어회화 수업이 방해를 받고 있어요. 회사를 거부한다고 했고, 위와 같은 말을 하더군요. 그들은 충격을 받았고 자신들의 상황을 한탄했습니다. ‘리뷰는 리뷰어들이 한다’며 조용히 보내려고 했는데, 카톡으로 관련 업체 리포트를 보내주셨네요. 그것도 금요일 밤에! ㅡ,ㅡ동시에 “감사인 선배님이 안 된다고 하면 그만 두겠다”는 댓글. 주말임에도 불구하고 감사보고서 한두개보다 더 흥미로운 점을 발견해서 이렇게 글을 쓰게 되었습니다. 나의 문제가 드러나는 순간이다. 후배가 다시는 나를 괴롭히지 않았으면 좋겠다. .먼저, 관련 기업의 주요 재무지표를 살펴보겠습니다.
계좌(억원)20192020202120222023매출4,8533,6446,0794,9226,036EBIT6501993,0491,037773EBITDA1,1927633,6551,7001,496금융비용213899175326순이익4 8 71442,132615174자산총계16,86516,89623,71124,80526,649 부채총계2,9583, 2547,9208,36710,217총차입금6601,3734,9185,7807,193총자본13,90713,64215,79116,43816,431자본792792792792792CAPEX-24-298-151-1 83-8EBITDA/ 금융비용 57.120.037.09.74.6 부채비율(% ) 21.323.950.250.962.2
지표 중 개인적으로 중요하다고 생각하는 부분에 밑줄을 그었습니다. 참고로 이 회사는 대기업의 부동산 개발 업무를 담당하고 있는 회사로, 설립된 지 15년 정도 된 중견 회사입니다. 모회사인 대기업은 국내 대기업 중 상위 10위에 랭크됐다. 우리는 은행에 운전자금 300억원을 신청했다. 자세한 내용은 인터뷰를 하지 않았기 때문에 생략하겠습니다. 우선 저는 부동산 개발 및 관리 업무를 담당하고 있기 때문에 감사인이 언급한 부동산PF 위험에 노출되어 있는 것은 사실입니다. LS證 “부동산PF 리스크 진정되고 있다” – 조선비즈(chosun.com)
LS證 “부동산PF 리스크 진정되고 있다”LS證 부동산PF 리스크 진정되고 있다biz.chosun.com
그렇다면 해당 회사의 부동산PF 리스크를 살펴보고 리뷰어가 제시한 업계 이슈에 얼마나 노출되어 있는지 살펴보겠습니다. 금융감독원의 Dart로 가서 주석이 달린 공시사항을 살펴보고 우발부채 규모를 확인하는 것부터 분석을 시작합니다. 제공되는 지급보증 총액은 1,000억 원 안팎으로 추정된다. 보증기간은 2월 25일로 끝나지만 감사인은 위험하다고 주장하므로 전액 손실 처리된다는 점을 강조해 부채비율을 대략적으로 재산정한다. 자본금이 1000억으로 줄어들으니 1조 5431억이고, 부채가 1조 217억이 됩니다. 10억 달러가 되면 부채비율은 66%로 늘어난다. 이를 보면 부채비율은 지난 4년 연속 증가세를 보이고 있다. (23.9% → 62.2%) 좋지 않은 신호겠죠? 그러나 한 가지 눈길을 끄는 것은 자산 규모다. 그럼, 자세히 분해해 보겠습니다. 자산 2조6000억원 중 1조2000억원이 개발용 투자부동산으로 분류된다. 노트를 찾아보니 투자부동산은 원가법으로 평가했는데 현재 적정가치는 3조5000억원이다. – 투자부동산의 IFRS 회계처리 – 조세일보(joseilbo.com)
K-IFRS 투자부동산 회계처리 – Tax Daily 현행 기업회계기준에서는 투자부동산에 대한 회계처리를 별도로 규정하고 있지 않으나, 2007년 11월 23일 채택된 한국채택국제회계기준에 따르면 투자부동산에 대한 평가는 다음과 같습니다. www입니다. .joseilbo.com
그러니까 기껏해야 이 회사 장부에 숨겨진 가치는 2조 3천억 원입니다. (3조 5천억~1조 2천억 원) 보수적으로 스트레스를 받아서 봤으니 상을 주는 게 정당하지 않을까요? 감소된 총자본금 1조 5,431억 원에 숨겨진 가치가 더해졌습니다. 그러면 총자본은 3조 8431억 원, 부채는 1조 217억 원으로 계산된다. 재산정된 부채비율은 26.5%이다. 최근 부채비율이 지속적으로 증가하고 있다. 늘었다고 하더니 예전으로 돌아갔네요. 물론 “금융기관에 담보로 제공받은 투자부동산도 있지 않느냐”고 묻는 분들도 있을 수 있습니다. 따라서 총 차입금 7,193억 원은 모두 브리지론과 회수불능쓰레기라고 가정합니다. .동시에 금융기관에 담보로 제공되었다고 볼 수도 있습니다. 실제로는 다르지만 어떻습니까? 스트레스를 줄이려면 뜨겁게 주어야 한다. 그러면 그 가치를 투자부동산의 공정가치에서 차감해 보겠습니다. 예상대로 손실 처리의 일부입니다. 3조 5천억 – 7,193억 = 2조 7,807억 – 1조 2,000억 = 1조 5,807억 부채비율을 다시 계산해 보겠습니다. 수정된 총자본은 3조 1,238억이고, 부채는 1조에 머물고 있다. 217억. 차입금을 모두 상환한 뒤 부동산 실질가치를 기준으로 재산정한 부채비율은 32.71%다. 참고로 2024년 상반기 SK하이닉스 부채비율은 76%, 현대차 부채비율은 179.5%이다. 물론. 위 기업들은 제조회사이기 때문에 단순히 비교하기는 어렵지만, 우리가 흔히 말하는 ‘진짜 대기업’의 부채비율이 실제로 어떤지 보여드리기 위해 관련 자료를 첨부해 드립니다. 일반 리뷰어가 이것을 다시 보면 회사를 보는 방식이 바뀔 것입니다. 그러나 불행한 것은 이것이다. 이번 거래가 올바른 방향으로 가지 않고 여기저기서 옆으로 움직이고 있는 이유는 첫째, 회사를 제대로 볼 수 없는 리뷰어들의 역량 부족, 둘째, 회사를 제대로 볼 수 있는 리뷰어들의 역량 부족에 있습니다. ‘모회사는 대기업이다’라며 역량 부족만을 탓하는 프론트 오피스의 대응력 부족 때문이다. 사실 회사는 아무 잘못도 하지 않았습니다. 위에서 아주 대략적으로 다루었지만 숫자로도 충분히 설득력이 있고 회사의 실체를 정확하게 표현할 수 있습니다. 그러나 이렇게 할 수는 없습니다. 아니요, 그렇지 않습니다. 실제 사실을 살펴보는 것이 귀찮기 때문이다. 그냥 ‘우리는 부동산 건설이라는 열악한 산업에 속한 회사이기 때문에 지금은 부담스럽다’라고 말하는 것이 더 쉽습니다. 부채비율을 재계산하여 투자부동산의 공정가치를 반영합니다. 실질 자본 가치에 대해 생각하는 것은 실제로 큰 문제가 아닙니다. 거창하게 쓰여졌지만 요점을 전달하고 조금만 노력하면 누구나 이해할 수 있습니다. 그러나 나는 그것을 하지 않습니다. 짜증나기 때문이죠. 제가 후배들에게 늘 강조하는 평가를 할 때 절대 잊지 말아야 할 것이 하나 있습니다. 즉, 당신이 속한 산업이 아무리 열악하더라도 그 산업 내의 모든 회사가 망가지는 것은 아닙니다. 리뷰어든 프런트든 이슈와 실체를 객관적으로 구분할 수 있는 능력을 갖추셨으면 좋겠습니다. 오늘은 여기까지입니다!~PS: 오늘은 아무 전화도 받지 않겠죠?